中古住宅のメリットと注意点!購入の際のリフォーム費用や必要諸費用も

中古住宅のメリットと注意点!購入の際のリフォーム費用や必要諸費用について考えてみた

マイホーム選びで価格を抑えたいとした場合に最も有効なのが“中古住宅”。リフォームにより、新築同様にきれいな状態で住み始めることもできる中古住宅のメリットは価格以外にもたくさんあります。ここでは中古住宅のメリットとデメリット、購入の際の注意点や必要な諸費用もご紹介しているので、ぜひおうち選びの参考にしてみてください。

エビくん
新築と中古はどちらが良いのかな?
永田
それぞれメリット、デメリットがあるから
今回は中古住宅に関して説明するよ!

中古住宅のメリットとデメリット

新築志向の高い日本においても、リフォームなどにより中古住宅を新築のようにきれいな状態とすることで、再度住みなおすということが一般的になってきました。ここでは、中古住宅にはどのようなメリットとデメリットがあるのかご紹介をしています。

メリット

≪価格を抑えることが出来る≫

中古住宅の最大のメリットは購入価格を抑えることが出来るということ。

新築志向の強い日本の住宅は新築状態が一番価値が高く、一度誰かが住んだ途端に価値が大きく下がります。そのため築年数が浅く、新築同様の物件でも“中古住宅”となればコストを抑えることが可能。

注文住宅や新築の建売住宅では手が届かないような家も、中古住宅となれば同じような物件でも手に入れやすいものとなります。

「マイホームは絶対に誰も住んでいない方がいい」という強いこだわりがない限り、中古住宅も候補に上がるのではないでしょうか。

≪リノベーションがしやすい≫

新築住宅に比べて、購入の費用を抑えることが出来るので、その分をリフォームやリノベーションに充てることができる。

これも中古住宅購入の大きなメリットです。全国で空き家率が増えていることから、中古住宅を購入してリフォームをすることに補助金の発生する市町村も増えてきています。

気に入った立地の物件の内装がイマイチだったとしても、リノベーションをすることで間取りや内装、設備機器などを自分好みに変えてしまうことが出来るため、物件を選ぶ選択肢が増える。

エリアや立地に優先順位をおいて選択することができるのも、リノベーションがしやすいという中古住宅ならではのメリットです。

≪いい立地条件で選べる≫

リノベーションをする以外にも「物件数が多い」ため、自分好みのいい立地条件の物件を見つけやすいこともメリットとして挙げられます。

先述した通り、日本では空き家の数が年々増加傾向にあります。築数年のものから、築数十年のものまですべてが“中古住宅”という一つの枠になるので、その数は膨大です。更地での注文住宅や新築の建売住宅では物件数も少ないため、間取りや立地に満足のゆくものが見つけるのに苦労することもしばしば。

選べる数が絶対的に多いため、通勤や子供の通学など、家族のライフスタイルや好み、予算にあったいい立地の物件を見つけやすい。長期間家族で住み続けるマイホームであるからこそ、立地には特にこだわりを持って検討をしていただきたいです。

中古住宅のデメリット

≪維持費が高くなる≫

中古住宅では、給湯器などの設備機器は最新のものでないことが多く、断熱性や気密性も最近の住宅と比べると劣る部分があります。

そのため空調や給湯の効率が悪くなり光熱費が高くつく傾向にあります。中古住宅をそのまま住むのではなく、リノベーションをするのであれば、設備の入れ替えやインプラスという窓を二重にして断熱性能を向上させる手法によりこのような問題も解決することはできます。

購入の際の必要諸費用

中古住宅は価格が低いのが特徴ですが、住宅の購入には仲介手数料や登記費用など、建物価格以外にも費用が発生します。

一般的に言われている必要諸経費は物件価格の1割弱程度です。購入の際の予算に組み込み忘れるとのちのち苦しくなるので、事前にどの程度の諸経費が必要となるか検討を忘れないようにしましょう。

ここでは契約から引き渡した後まで、ステップごとに分けて代表的な必要諸経費をご紹介いたします。

≪契約時:印紙税・仲介手数料≫

建物契約時に支払う費用として、まず“印紙税”と“仲介手数料”が発生します。印紙税はその名の通り税金の一種で、売買契約書に収入印紙を貼る形で納める税金のこと。「1,000万円超え、5,000万円以下」の場合は税額は1万円となります。金額が一定のため事前に想定がしやすい内容です。

続いて仲介手数料。仲介手数料は契約が成立した際に仲介業者に支払う金額。建物価格の3%+6万円(税別)を上限として決められています。物件価格による上限が定められているため、こちらも物件検討の段階で、どの程度必要か想定ができます。

≪引き渡しまで:印紙税・登記費用≫

ローンを組む方には、ローン契約書にも“印紙税”が必要となります。

金額は売買契約書の場合と異なり「1,000万円超え、5,000万円以下」の場合は税額は2万円となります。また、ローンを組む際には別途火災保険の加入も必要となりますのでご注意ください。火災保険は内容により金額や補償の内容も異なりますので、自身の必要なオプションを組み込んで契約しましょう。

物件引き渡しの際には、不動産登記やローンの際の抵当権設定登記などの“登記費用”が必要となります。登記とは不動産の所有者が誰かをハッキリさせるために登録をしておくこと。司法書士にお願いをして登記をしてもらうために、目安として5~10万円程度かかることが多いです。

≪引き渡し後:引越し代・不動産取得税≫

建物の引き渡し後にかかる費用としてまずは“引越し代”。家具の量や距離、時期にもよって異なりますが、10万円を超えることが多いです。一度見積もりをしておけば自身の引越し費用の大体の目安がつきます。年末年始や引越しする人が多く3月、9月は金額が倍以上に上がることもあるので避けるようにしましょう。

そして最後に“不動産取得税”。土地や家屋などの不動産を取得したときにかかる税金です。

新築でも中古でも発生します。購入してから半年後くらいに納付書が来るため、購入時は覚えていても、忘れたころにやってきて頭を抱えるケースも少なくありません。不動産取得税は基本的には、固定資産税評価額×3%。固定資産税評価額は土地や家屋などを各市町村が個別に決める評価額となるため、詳細を確認するためには都道府県の税務課などの担当窓口に相談するのが良いでしょう。

≪+α:リフォーム費用≫

中古住宅を購入して、そのまま住まわれる方は良いですが、リフォームの計画をしている方は引越しの前に“リフォーム費用”が掛かってきます。

リフォーム費用は、どの部分をどの程度改装工事をするかで金額がピンキリです。築20年~30年程度の物件では、フルリノベーションとして全面改装をする場合も多く、500万円~1000万円程度かかることもよくあります。

逆に築浅物件では、気になる水回り設備だけの交換などで、100万円程度に抑えることもできます。メリットの部分でも紹介したように、中古住宅のリフォームには補助金が受けられる制度も多くありますので、ぜひ活用するようにしてください。

中古住宅の物件・土地選びの注意点

基本的に建物は「建築基準法」に則り、許可を得た物件しか建てることが出来ません。

建築基準法違反であれば、銀行融資の審査の際に受けることが出来ない可能性も高くなってしまいます。物件や土地の状態により、増改築も出来ない場合がありますので注意が必要となります。ここでは3点、購入の際に注意すべき建築基準法知識を紹介しますので、物件チェックの際に参考にしてみてください。

≪建蔽率・容積率オーバー≫

家を建てる際には、敷地の何パーセントまで家を建てても大丈夫か、という“建蔽率”と“容積率”という法律が存在します。「建蔽率」は敷地面積に対する建築面積の割合。「容積率」は敷地面積に対する延床面積の割合となります。

この値は地域ごとで異なりますがインターネットでも誰でも簡単に調べることが出来ます。例えば建蔽率60%であれば、100㎡の敷地には建築面積60㎡以下の家。容積率150%であれば、延床面積150㎡以下の家しか建てることはできません。

これらの値を超えている「基準法不適合物件」は実は意外と多くあります。間取りや敷地資料をもらわないとわかりにくい内容になるので、物件確認の際にはチェックして下さい。

≪道路と接している部分が2.0m以下≫

建築をする敷地は、“4m以上の道路に2m以上接している”必要があります。これは災害時に救助活動などを円滑に行えるようにするため。このような敷地は、本来は建築ができない敷地となります。

このような敷地に現在建ってしまっている建物をもし購入したとしても、住むこと自体には問題はありませんが、将来的に建て替えをしたいとなった場合に問題が出てきます。どのような建物を計画したとしても、敷地のせいで法律を満たしていない状態になってしまうので、建て替えや増改築が出来なくなってしまいます

これは自分でも見てわかる内容なので必ず現近確認の際はチェックするようにしましょう。

≪建物が道路後退(セットバック)部分にかかっている≫

先ほど“4m以上の道路に2m以上接している”必要があると説明しましたが、密集した住宅地には幅員が4m以下の道路も実際多くあります。

そのような場合には、道路中心から2mの範囲は建物や構造物を作ってはいけません。これも緊急車両が通行するための幅を確保するため。これを‟道路後退(セットバック)部分”といいます。

建築基準法があまり厳しく管理されていなかった古い物件では、建物周りのブロックなどが道路後退部分に建ててしまっている物件が多いです。この現状の建物が建っている場合には、増改築などをする際には後退部分に入っているものを撤去する必要があるのであらかじめ認識をしておくようにしてください。

まとめ

中古住宅は新築物件と比較すると購入価格が抑えることが出来るとともに、リフォームにより自分好みにできるなど多くのメリットがあります。

リフォーム費用などの必要経費が掛かる部分もありますが、事前にしっかりと購入費用と合わせて抑えておくことが大切です。中古住宅には基準法違反の物件もありますので、今回ご紹介した注意点を参考にして、納得のいく素敵なおうち探しをしてください。

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